【关注】房产税常涉业务集锦2020

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金穗源编辑整理

对于房地产企业为数众多的税收项目来说，房产税可能并不是最为复杂的一个税种，但是依然是一个不可忽视的应税项目。小编针对房产税基础知识、实务难题、税收优惠等进行了梳理，供大家参考学习！

目录

一、基础知识1、纳税义务人2、征税范围3、纳税时间及地点4、税基、税率5、纳税申报二、实务难题三、税收优惠四、税收风险自查五、政策集锦

一、基础知识

1、纳税义务人

《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。

纳税人的具体范围包括：

1、产权属于国家所有的，由经营管理单位纳税。

2、产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

3、产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。所谓产权出典，是指产权所有人将房屋、生产资料等的产权，在一定期限内典当给他人使用，而取得资金的一种融资业务。由于在房屋出典期间，产权所有人已无权支配房屋，因此，《中华人民共和国房产税暂行条例》规定由对房屋具有支配权的承典人为纳税人，依照房产余值缴纳房产税。

4、产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

5、国务院令第546号规定，自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。

2、征税范围

房产税是对房产征税。所称房产，是指以房屋形态表现的财产。税法对房产的界定是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋内之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。

《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第一条“关于房地产开发企业开发的商品房免征房产税问题”规定，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

财税[2005]181号规定：凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

3、纳税义务时间及地点

（一）企业购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。企业购置存量房，自办理房屋权权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。

（二）企业出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。

（三）企业自建的房屋，自建成之次月起计征房产税。

（四）企业委托施工企业建设的房屋，是否从办理验收手续之次月起计征房产税。

（五）企业接收建筑施工企业各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋的，从接收的次月起，依照规定计征房产税。

（六）企业以融资租赁租入的房产，自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。如合同未约定开始日的，自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

（七）企业因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。

（八）企业纳税地点，应当在房产所在地纳税

（九）企业的房产不在同一地方，企业按房产的坐落地点分别向房产所在地的纳税机关缴纳。

政策依据：财税地字[1986]8号

注意：

（一）企业与免征房产税企业共用房产的，应当按各自使用的部分准确划分，分别征收或免征房产税。

（二）企业应当准确划分免税房产与应税房产，不能误将应征房产税的房产作为免税房产从而少缴房产税。

（三）企业应当准确划分开征房产税区域和不开征房产税区域的房产，不能误将开征区域的房产作为不开征房产税区域的房产少缴房产税。

（四）企业免税房产应当及时办理减免税审批、备案手续，如没有办理应当缴纳房产税。

4、税基、税率

（1）以价计征的税基：房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。税率为1.2％。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。

（2）以租计征的税基：房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12％。 “营改增”之后，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

政策依据：《房产税暂行条例》、《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）

5、纳税申报

全国不少地方都实行了财产和行为税合并申报纳税，比如：安徽、海南、上海、北京、山东等，具体申报方式，点击文章<合并纳税申报指引>查看！申报表点击政策<关于修订城镇土地使用税和房产税申报表单的公（总局公告2019年第32号）>了解！

二、实务难题

小税种税率低，税额小，但税目多，征税范围广，在企业经营中无处不在。莫让“小税种”生出“大风险”。金穗源《房企税务经理》-小税种系列微课从基础问题到深入细节，由浅入深，全面搞定小税种！

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三、税收优惠

房屋相关

对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税。

对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。

对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。

经有关部门鉴定，对毁损不堪居住和使用的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。

房屋大修停用在半年以上的，在大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。

凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照法规征收房产税。

自用的地下建筑，按以下方式计税：

1．工业用途房产，以房屋原价的50—60%作为应税房产原值。

应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%—30%]×1.2％。

2．商业和其他用途房产，以房屋原价的70—80％作为应税房产原值。

应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%—30%）]×1.2％。

房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。

纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。

6、关于公共租赁住房税收优惠政策的公告（财政部 税务总局公告2019年第61号 ）对公租房免征房产税。对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。公租房经营管理单位应单独核算公租房租金收入，未单独核算的，不得享受免征增值税、房产税优惠政策。

从1988年1月1日起，对房管部门经租的居民住房，在房租调整改革之前收取租金偏低的，可暂缓征收房产税；对房管部门经租的其他非营业用房，是否给予照顾，可由各省，自治区，直辖市根据当地具体情况按税收管理体制的规定办理。

加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。以前各地已做出税收处理的，不追溯调整。

农业相关

 自2019年1月1日至2021年12月31日，对农产品批发市场、农贸市场（包括自有和承租，下同）专门用于经营农产品的房产、土地，暂免征收房产税和城镇土地使用税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产、土地，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税和城镇土地使用税。

对饮水工程运营管理单位自用的生产、办公用房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。

科技教育相关

对国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。

对高校学生公寓免征房产税。

非营利性科研机构自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。

自2016年1月1日至2018年12月31日，对符合条件的科技园自用以及无偿或通过出租等方式提供给孵化企业使用的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税...

自2016年1月1日至2018年12月31日，对符合条件的孵化器自用以及无偿或通过出租等方式提供给孵化企业使用的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税。

自2019年1月1日至2021年12月31日，对国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间自用以及无偿或通过出租等方式提供给在孵对象使用的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税；对其向在孵对象提供孵化服务取得的收入，免征增值税。

医疗相关

鉴于血站是采集和提供临床用血，不以营利为目的的公益性组织，又属于财政拨补事业费的单位，因此，对血站自用的房产和土地免征房产税和城镇土地使用税。

对非营利性医疗机构自用的房产、土地、车船，免征房产税。

对疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产、土地、车船，免征房产税。

营利性医疗机构自用的房产，免征三年房产税。

金融相关

对被撤销金融机构清算期间自有的或从债务方接收的房地产、车辆，免征房产税。

对资产公司回收的房地产在未处置前的闲置期间，免征房产税和城镇土地使用税。

对东方资产管理公司接收港澳国际（集团）有限公司的房地产、车辆，免征应缴纳的房产税、城镇土地使用税和车船使用税。

四家金融资产管理公司及分支机构处置不良资产免征房产税。

中国人民银行总行是国家机关，对其自用的房产免征房产税。

铁路运输相关

对股改铁路运输企业及合资铁路运输公司自用的房产、土地暂免征收房产税和城镇土地使用税。

对青藏铁路公司及其所属单位自用的房产、土地免征房产税、城镇土地使用税；对非自用的房产、土地照章征收房产税、城镇土地使用税。

在大秦公司完全按市场化方式运作前，暂免其自用的房产、土地应缴纳的房产税、城镇土地使用税。

地方铁路运输企业自用的房产、土地免征房产税。

铁道部所属铁路运输企业自用的房产、土地继续免征房产税和城镇土地使用税。

改制相关

对经国务院批准的原国家经贸委管理的10个国家局所属242个科研机构和建设部等11个部门（单位）所属134个科研机构中转为企业的科研机构和进入企业的科研机构，从转制注册之日起5年内免征科研开发自用土地、房产的城镇土地使用税、房产税和企业所得税政策执行到期后，再延长2年期限。

在大秦公司完全按市场化方式运作前，暂免其自用的房产、土地应缴纳的房产税、城镇土地使用税。

对按照去产能和调结构政策要求停产停业、关闭的企业，自停产停业次月起，免征房产税、城镇土地使用税。企业享受免税政策的期限累计不得超过两年。本通知自2018年10月1日至2020年12月31日执行。本通知发布前，企业按照去产能和调结构政策要求停产停业、关闭但涉及的房产税、城镇土地使用税尚未处理的，可按本通知执行。

由财政部门拨付事业经费的文化单位转制为企业，自转制注册之日起五年内对其自用房产免征房产税。2018年12月31日之前已完成转制的企业，自2019年1月1日起对其自用房产可继续免征五年房产税。

扶持企业相关

纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。

对长江上游、黄河中上游地区，东北、内蒙古等国有林区天然林二期工程实施企业和单位专门用于天然林保护工程的房产、土地免征房产税、城镇土地使用税。本通知执行期限为2011年1月1日至2020年12月31日。

天然林二期工程森工企业闲置房产免征房产税。

增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

鼓励行业

为社区提供养老、托育、家政等服务的机构自有或其通过承租、无偿使用等方式取得并用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。

对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，暂免征收企业所得税，以及老年服务机构自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。

自2019年1月1日至2020年12月31日，对向居民供热收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房及土地免征房产税、城镇土地使用税;对供热企业其他厂房及土地，应当按照规定征收房产税、城镇土地使用税。

国家机关、军队、人民团体、财政补助事业单位、居民委员会、村民委员会拥有的体育场馆，用于体育活动的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税。

企业拥有并运营管理的大型体育场馆，其用于体育活动的房产、土地，减半征收房产税和城镇土地使用税。

高尔夫球、马术、汽车、卡丁车、摩托车的比赛场、训练场、练习场，除另有规定外，不得享受房产税、城镇土地使用税优惠政策。

对商品储备管理公司及其直属库承担商品储备业务自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。

通知所称商品储备管理公司及其直属库，是指接受中央、省、市、县四级政府有关部门委托，承担粮（含大豆）、食用油、棉、糖、肉、盐（限于中央储备）6种商品储备任务，取得财政储备经费或补贴的商品储备企业。

对在中国境内从事大型客机、大型客机发动机整机设计制造的企业及其全资子公司自用的科研、生产、办公房产及土地，免征房产税、城镇土地使用税。本通知所称大型客机，是指空载重量大于45吨的民用客机；大型客机发动机，是指起飞推力大于14000公斤的民用客机发动机。本通知执行期限为2015年1月1日至2018年12月31日。

司法行政相关

对少年犯管教所的房产，免征房产税。

对劳改工厂、劳改农场等单位，凡作为管教或生活用房产，例如：办公室、警卫室、职工宿舍、犯人宿舍、储藏室、食堂、礼堂、图书室、阅览室、浴室、理发室、医务室等，均免征房产税。

对监狱的房产，若主要用于关押犯人，只有极少部分用于生产经营的，可从宽掌握，免征房产税。

由国家财政拨付事业经费的劳教单位，免征房产税。

关于工商行政管理部门的集贸市场用房征收房产税的法规工商行政管理部门的集贸市场用房，不属于工商部门自用的房产，按法规应征收房产税。但为了促进集贸市场的发展，省、自治区、直辖市可根据具体情况暂给予减税或免税照顾。

军队相关

武警部队所办服务社的房产，专为武警内部人员及其家属服务的，免征房产税。

武警部队的招待所，专门接待武警内部人员的免征房产税。

军需工厂的房产，为照顾实际情况，凡生产军品的，免征房产税；生产经营民品的，依照规定征收房产税；既生产军品又生产经营民品的，可按各占比例划分征免房产税。

军人服务社的房产，专为军人和军人家属服务的免征房产税对外营业的应按规定征收房产税。

军队实行企业经营的招待所(包括饭店、宾馆)，根据财政部和中国人民解放军总后勤部[1984]财税字第79号、财政部[1984]字第312号文件的精神，区别为军内服务和对军外营业各占的比例征免房产税。

疫情相关

纳税人享受房产税优惠实行“自行判别、申报享受、有关资料留存备查”办理方式，申报时无须再向税务机关提供有关资料。纳税人根据具体政策规定自行判断是否符合优惠条件，符合条件的，纳税人申报享受税收优惠，并将有关资料留存备查。具体注意事项点击文章<房产税优惠备案>查看！

四、税收风险自查

自用房产

1.属于房产税征税区域的所有产权的房产除符合免税外，是否按税法规定申报缴纳房产税。

2.承典的房产除免税规定外，是否按税法规定申报缴纳房产税。

3.代管或使用的产权所有人不在房产所在地的房产，除免税外是否按税法规定缴纳房产税。

4.代管或使用的产权未确定及租典纠纷未解决的房产，除免税外是否按税法规定申报缴纳房产税

5.无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，除免税外是否按规定申报缴纳房产税。

6.所有、使用的在房产税征税范围内有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的房产，除独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐、加油站罩棚等外，是否按税法规定申报缴纳房产税。

7.所有、使用的在房产税征税范围内具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等（如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税），除免税外是否按税法规定申报缴纳房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

8.是否在房产改造、扩建等更新改造过程中，房产价值是否发生变化，是否按照按增加的房产原值计算缴纳房产税。

9.是否把房屋资产与其他资产混淆，未纳房产税。

10.取得的土地使用权后，改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，是否将其转为投资性房地产，并按税法规定计算申报缴纳房产税。

11.依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，是否均应按照房屋原价作为计税依据计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

12.依照房产原值一次减除10%或30%幅度后的余值计算缴纳房产税的，其一次减除幅度是否准确，有无减除幅度错误造成少缴或多缴房产税。

13.对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，是否将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税，有无错按独立自用的地下建筑折算计征房产税。税法规定不得按房屋原价折价计算征收房产税。

14.自用的不与地上房屋相连的地下建筑，是否按房屋原价准确折算应税房产原值计算缴纳房产税。

15.按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值是否均包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。土地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2 倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

16.计算缴纳房产税时，适用的税率是否准确。税法规定依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%。

纳税义务发生时间

17.购置新建商品房，是否自房屋交付使用之次月起计征房产税。购置存量房，是否自办理房屋权权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。

18.出租、出借房产，是否自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。

19.自建的房屋，是否自建成之次月起计征房产税。

20.委托施工建设的房屋，是否从办理验收手续之次月起计征房产税。

21.在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，是否按税法规定计征房产税。

22.接收建筑施工各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋的，是否从接收的次月起，依照规定计征房产税。

23.因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算是否截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。

24.以融资租赁租入的房产，是否自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。如合同未约定开始日的，是否自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

附属设施

25.计征房产税的房产原值是否包括以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施的价值。税法规定如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等；暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算起价值。

26.更换房屋附属设备和配套设施的，除附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值外，是否按税法规定将其价值计入房产原值，并可扣减原来相应设备和设施的价值后计征房产税。

出租房产

27.是否将房产租金的收入、转租收入缴纳房产税，除地方法规特别规定外，是否存在将出租房屋作为自用房屋从而少缴房产税的情况。

28.是否存在无租使用的房产、承典房产及融资租赁的房产，是否计缴房产税。

29.出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间产权所有人是否按照房产原值缴纳房产税。

30.把房屋提供给关联交易无偿使用，是否按照市场价格计价缴纳出租房屋房产税。如无偿提供给子公司、第三产业、劳动服务公司使用房屋

31.计算缴纳房产税时，适用的税率是否准确。依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

32.对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，是否按房产原值作为计税依据计征房产税；对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产的租金，应根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。

纳税地点

33.是否在房产所在地纳税。

34.如果的房产不在同一地方，审查是否按房产的坐落地点分别向房产所在地的纳税机关缴纳。

减免政策

35.免征房产税出租的房产以及非本身业务用的生产、营业用房产等不属于免税范围的，是否按税法规定计算申报缴纳房产税。

36.与免征房产税共用房产的，是否按各自使用的部分准确划分，分别征收或免征房产税。

37.是否准确划分免税房产与应税房产，有无将应征房产税的房产误作为免税房产少缴房产税。

38.是否准确划分开征房产税区域和不开征房产税区域的房产，有无将开征区域的房产作为不开征房产税区域的房产少缴房产税。

39.免税房产是否及时办理减免税审批、备案手续，如没有办理是否缴纳房产税。

40.上述未列明的需要自查的其他涉税事项。

五、政策集锦

《税苑微课》
[房企税务经理]	[税苑年卡]
土增清算系列	房企全程税收
房地产所得税	税收新政解读
房地产增值税	建筑企业税收	物业管理税收
房企个税系列	房企稽查应对	房地产所得税
小 税 种	所得税申报表	个税改革精解
涉 税 证 据 链	Excel技能提升	票据合同管控

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